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等価交換方式による建設のサポート

Equivalent Exchange System

建設資金を投入しないで建物を建設する方法
「等価交換」

普段街を歩いてて、なにげなく見かける建築工事現場。“ 始まったかな?”と思ったらいつの間にか完成し、街の一員として風景に溶け込んでしまいます。 そして、以前は何が建ってたかも思い出せない。そんなことってだれもが体験したことがあるのではないでしょうか。 ところが、実体は工事が始まるまで、半年または1年、あるものは2~3年間の時間をかけ「建てるか建てないか」「建てるとすれば何を建てるか」「借金は返せるのか」「税金はどうなるのか」「どこに相談をすればいいのか」「だれを信頼すればいいのか」「どこの設計事務所に頼むのか」「どこの建設会社が安いのか」と、悩むに悩んでやっと決断し、着工することになるものです。その悩んでいる期間は、周りの人には見えません。 着工したときにしか見えないものです。 着工してしまえば、完成は時間の問題です。周りの人からはとても簡単に建物が完成したように見えるのです。ここでは「等価交換」について簡単な例を用いて解説します。

【地 主】
【ジャパン企画設計】
【デベロッパー】
不動産会社・建設会社
- 解説1 -

普段街を歩いてて、なにげなく見かける建築工事現場。“ 始まったかな?”と思ったらいつの間にか完成し、街の一員として風景に溶け込んでしまいます。 そして、以前は何が建ってたかも思い出せない。そんなことってだれもが体験したことがあるのではないでしょうか。 ところが、実体は工事が始まるまで、半年または1年、あるものは2~3年間の時間をかけ「建てるか建てないか」

地権者の事情
要望の調整と提案
デベロッパーの要望
【解説2】-

普段街を歩いてて、なにげなく見かける建築工事現場。“ 始まったかな?”と思ったらいつの間にか完成し、街の一員として風景に溶け込んでしまいます。 そして、以前は何が建ってたかも思い出せない。そんなことってだれもが体験したことがあるのではないでしょうか。 ところが、実体は工事が始まるまで、半年または1年、あるものは2~3年間の時間をかけ「建てるか建てないか」

【仮定条件】
- 解説3-

普段街を歩いてて、なにげなく見かける建築工事現場。“ 始まったかな?”と思ったらいつの間にか完成し、街の一員として風景に溶け込んでしまいます。 そして、以前は何が建ってたかも思い出せない。そんなことってだれもが体験したことがあるのではないでしょうか。 ところが、実体は工事が始まるまで、半年または1年、あるものは2~3年間の時間をかけ「建てるか建てないか」

建物
【土地代】
4億円
【建設関係費】
7億円
【総事業費】
11億円
- 解説4 -

普段街を歩いてて、なにげなく見かける建築工事現場。“ 始まったかな?”と思ったらいつの間にか完成し、街の一員として風景に溶け込んでしまいます。 そして、以前は何が建ってたかも思い出せない。そんなことってだれもが体験したことがあるのではないでしょうか。 ところが、実体は工事が始まるまで、半年または1年、あるものは2~3年間の時間をかけ「建てるか建てないか」

【地主取得面積】
4億円
11億円
40% =
【デベロッパー取得面積】
7億円
11億円
60% =
  • 自分が暮らす住居
  • 賃貸として
  • 部屋を販売できる
  • 分譲マンション販売
- テキスト1 -

普段街を歩いてて、なにげなく見かける建築工事現場。“ 始まったかな?”と思ったらいつの間にか完成し、街の一員として風景に溶け込んでしまいます。 そして、以前は何が建ってたかも思い出せない。そんなことってだれもが体験したことがあるのではないでしょうか。 ところが、実体は工事が始まるまで、半年または1年、あるものは2~3年間の時間をかけ「建てるか建てないか」

【検証】この場合デベロッパーはいくらでマンションを売るか
1部屋8500万円で販売できそうだ
12部屋を販売できれば
建物40戸のうちデベロッパーの取得面積は60%の24部屋
- テキスト1 -

普段街を歩いてて、なにげなく見かける建築工事現場。“ 始まったかな?”と思ったらいつの間にか完成し、街の一員として風景に溶け込んでしまいます。 そして、以前は何が建ってたかも思い出せない。そんなことってだれもが体験したことがあるのではないでしょうか。 ところが、実体は工事が始まるまで、半年または1年、あるものは2~3年間の時間をかけ「建てるか建てないか」

1. デベロッパーの建設関係費が増えれば「地主取得面積」は“減る”
2. デベロッパーの販売単価が上がれば「地主取得面積」は“増える”
3. デベロッパーは60%の床面積を販売して掛かった事業費を回収  
建設に関わる会社の営業目的とアドバイス

一般的に、建物を建てるときの相談相手として①銀行 ②建設会社 ③不動産会社 ④設計事務所 等が考えられます。建物を建てるときは、いずれの会社も何らかの形で関わってくるものですが、その会社の「営業目的」によって、相談に対する「アドバイス」が変わってきます。

 

 

銀行の営業目的とアドバイス

銀行の営業目的は、安くお金を預かり、高くお金を貸し、その利ざやを稼ぐことです。したがって、貸せる相手か(担保が充分にあるか・返済能力があるか)どうかを一番に探り、あると思ったらアドバイスとして、「建設会社」か「設計事務所」を紹介します。

 

建設会社の営業目的とアドバイス

建設会社の営業目的は、建設工事をなるべく「高く受注」し、できるだけ「安く工事を完成」させ、その利ざやを稼ぐことです。したがって、建築主はいくらの資金を用意できる人か、また、一定の利益を上げるためには、いくらに原価を圧縮する必要があるかを探ります。アドバイスとしては、工事費の競合をさけるため、一社「特命」になるように、「設計施工」が「お得」とアッピールします。 何故なら、「設計・施工」は最も建設会社にとって、工事費のコントロールがしやすいからです。

 

不動産会社の営業目的とアドバイス

不動産会社の営業目的は、土地・建物を「売らせる」・「買わせる」をしたり、お客さんを斡旋したりして手数料を稼ぐ、いわゆる「仲介」と、土地・建物を「安く」買い取って、「高」く売りつけ、利ざやを稼ぐ「売買」の二つがあります。アドバイスとしては、不動産会社は自ら「設計」も「工事」もしませんので、設計事務所や建設会社を斡旋します。

 

設計事務所の営業目的とアドバイス

設計事務所の営業目的は、建築主の事業の「目的」を確認し、その敷地にどういうものが建つかを調査し、可能性のある「基本プラン」を何通りも作成し、事業収支も含めて、建築主とどのプランで事業計画を立てるかを決定し、設計図面を作成します。その設計図面の内容が、事業予算に合う「デベロッパー」や「建設会社」を建築主と一緒に「入札」によって決定します。

 

デベロッパーや建設会社が決定したら、着工し、設計図面通りに工事してるかどうかを監理・監督し、そのために必要な「設計監理費」をいただくことが目的です。アドバイスとして、建設事業は様々な会社と交渉しながら取りまとめていく性格のものであり、建築主にとって、専門の知識を持った設計事務所を「顧問」として採用することにより、設計事務所は建築主の立場に立って、デベロッパー・建設会社・銀行・不動産会社等と協議し、建築主と一緒に考えていくことが、最善の方法であることを説明します。

 

 

以上のように、簡単に各会社の「営業目的」と「アドバイス」のパターンを述べましたが、ジャパン企画設計は、長年にわたりこの分野において豊富な知識と経験・実績をもつ「建築の企画設計監理」をする設計事務所です。建築主の立場に立ち、建築主と一緒になって「デベロッパー」「建設会社」「銀行」「不動産会社」等と「交換率」「建設費」「借入条件」「賃貸条件」等の交渉・協議をし、事業計画書の作成、並びに、事業にとって最も大事な「建築」の設計と工事監理を行うエキスパートです。

等価交換とは

すでに土地をお持ちの地主さんが、自ら建設資金を借り入れし、自ら不動産会社に賃貸募集を依頼して、その収入を返済にまわす、いわゆる「賃貸事業」のことを「単独事業」とするならば、土地をお持ちの地主さんは土地を提供し、土地を持っていないデベロッパーは「建設資金を提供」して建物を建設する、「土地」と「建設資金」の割合によって完成した建物を按分して「区分所有」し、持ち分については、それぞれが自由に運用していく。それが等価交換だといえます。「等価交換」は地主さんとデベロッパーの「共同事業」と呼ぶことができるのです。

等価交換による共同事業のメリットとデメリット

<メリット>

①建設資金を借り入れる必要が無いため、取得した賃貸部分の「収入の増減」によって、「借金返済地獄」に陥ることがありません。

 

②借入の返済がないため、完成直後から家賃収入の100%が「利益」となる(所得税等を含みます)。

 

③大手デベロッパーと共同事業が組めるため、分譲マンションの「ノウハウ」と「ブランド」を利用することができるため、取得した部屋の「賃貸募集」がしやすくなり、賃貸収入の安定化が期待できます。

 

④長期に渡る建設事業では、完成までの間に、予定外のトラブルや、費用が発生したりすることがあり得ますが、一般的には、建設工事の「発注者」であるデベロッパーが、着工後の「最高責任者」になるため(地震等の「天災」を除く)、安心して完成をまつことができます。

 

⑤着工前に取り決めた「交換率(取得床面積)」は、デベロッパーが販売した、分譲マンションの「売れ行き」に関係なく保証されるため、安心して完成を待つことができます。

 

⑥取得床面積のうち、一部を「現金(売却)」に、一部を「床」でというように、比較的容易に「残す部分」と「売却する部分」を使い分けすることができます。

 

⑦お持ちの土地が「共有持ち分」の場合、取得床面積を「部屋単位」で区分所有し、借金のない状態での、持ち分割合にもとづいた「単独所有(分割)」が容易にできます。

 

<デメリット>

①マンション販売を目的としているデベロッパーは、販売価格の「相場」から、土地の評価を逆算するため、土地の評価はマンション市況に強く影響されます。等価交換により取得した建物は、「償却資産」に適用されません。

 

②デベロッパーによっては、建物の仕様が決まっており、「機能的」にも、「デザイン的」にも設計上の制約を受ける場合があります。(ただし、協議による)

 

③マンションを購入した人たちと、土地・建物が「共有持ち分」となり、単独で土地を所有していたときに比べ、制約があります。(持ち分の売買等は自由)

交換率の考え方について

デベロッパーとの取得面積の割合(交換率)は、下にある計算式のように「土地の評価」とデベロッパーが建物を完成させるまでにかかる「事業資金」との「割合」である。という言い方が一般的ですが、、、現実には全くその算定根拠が異なります。

[ 交換率 ] = [土地の評価] / [土地の評価 + 事業資金]

上記のような場合、次のような現象が発生します。

 

地主の側からは

土地の評価をあげていく交渉をすれば、交換率は上がる(床が増える)。事業資金を下げていく交渉をすれば、交換率は上がる(床が増える)

 

デベロッパーの側からは

土地の評価を下げていく交渉をすれば、交換率は上がる。(床が増える)そして、事業資金を上げていく交渉をすれば、交換率は上がる。(床が増える)

 

このような目に見えない綱引きになり、地主さんから見ると、デベロッパーの提示する「土地の評価額」にがっかりし、他のデベロッパーや建設会社・不動産屋と次々にあたる、しかしどうも納得できない。 という現象をよく聞きます。ところが、現実的にはデベロッパーは、全く逆の考え方や計算方式で、地主さんに条件を提示するものです。

 

<デベロッパーの現実的な考え方について>

①その場所でマンションを販売するとすれば、いくらで売れるか?( H 円/坪 )

②建物が完成するまで、総額いくら投資しすることになるのか?( T 円 )

③この事業で粗利益を何パーセントに設定するか?( P % )

④この土地に、全体で何坪の専有面積が建設できるのか?( S 坪 )

⑤販売できる時期は、いつごろになるのか?

 

上記の考え方から、以下のような計算で「交換率」が求められることになります。

  • 目標売上金額(K) = (T) * (1+P)

  • 必要販売面積(M) = (K) / (H)

  • 地主還元面積(J) = (S) - (M)

  • 交換率(地主) % = (J) / (S)

以上のような考え方が、デベロッパーの側からの算出方法となります。 また、この考え方からは、次のようにも言えます。

 

①交換率を算定するのに「土地の評価」は無関係である。②デベロッパーが必要とする床面積を優先的に決めて、残った面積が地主に還元される。③計算の基礎となる、販売単価(H)の見通しは、デベロッパーが一方的に決定する。④建物完成までにかかる費用(T)は、デベロッパーが一方的に決めている。⑤デベロッパーの「利益」が、交換率に反映されている。

 

つまり、等価交換といえども、デベロッパーは「営利追求」を目的としている、マンション販売会社です。 売れ残りが出ないように、どこよりも安く販売できて、「一定の利益」を確保できるような「交換条件」で、地主さんを説得しようとします。

傾向と対策

どこの会社でも、利益の見込みがなければ、事業に参加しません。そういう意味では、デベロッパーは大変なリスクを背負う立場だけに、できるだけ安全に利益を確保する努力は、当然のことだと思います。 しかし「交換率の考え方」でのべた“現実的な計算方式”でおわかりのように、デベロッパーサイドで決定する項目が非常に多く、その決定する内容について、もう少し共同事業主である「地主」の立場にたった、「企業努力」をしていただけるよう、働きかけることによって、等価交換の条件は、大きく変わることになります。

 

マンションの販売価格を少しでも上げてもらう。よりよい建物を少しでも安く請け負ってくれる、大手の建設会社を探してもらう。効率の良い「基本設計」を作成してもらう。事業リスクがあるからといって、極端に金銭的な安全率を持たないようにする。あまりにも、デベロッパー主導になるため、地主側の顧問並びに、事業の設計監理者として、等価交換に詳しい「設計事務所」を推薦する。デベロッパーによって、建物の設計・仕様が大きく異なります。 設計・仕様が異なるということは、建築費も違ってきますし、当然「交換率」も変わるはずです。

 

等価交換は「交換率」が全てと思うのも危険です。 せっかく協議し、取得した建物が他の建物に比べ目劣りしたり、完成後の修繕費が、莫大にかかるようでは意味がありません。 建物を取得後、何十年も利用し「運用益」を上げていかなければならない大切な「資産」だからです。取得後、どういう考え方で運用していくか、その設計はどうあるべきかをしっかりと打ち合わせをして設計をし、その設計が間違いなく工事されているかを監理してはじめて、「交換率」は生きてくるものです。「交換率」だけ高くても、仕上げ材や設備の内容が悪ければ、取得した建物はそれだけの価値がない、ということになります。

まとめ

地主さんの立場に立ってくれる、等価交換に詳しく信頼性のある「設計事務所」が、なるべくしっかりした建物を「設計」し、大手デベロッパーと「高い交換率」で契約できるよう、地主さんと協力しあい、着工後もしっかり「工事監理」をして、デベロッパーや建設会社を監視していくようにすることが、等価交換による共同事業を成功させる秘訣だと思います。 こんなイメージで、取り組んでみては如何でしょうか。

株式会社ジャパン企画設計

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